毎月の収入・資産状況のところで触れていた、今年取得した築古アパートのリフォーム・リノベーションがようやく完了しました。
自分も今までは原状回復レベルしかやったことがなく、いわゆるリフォーム・リノベーション（とりあえず以下は「リフォーム」で統一します）レベルのものは今回が初めてでした。
本来であれば、自分でリフォーム会社や職人さんを探して、徹底的に施主支給をして・・・とコストを切りつめるべきなのでしょうが・・・
管理会社さんとの関係もありますし、実際のところ、管理会社さんにお願いしたらどれくらい割高になるのか？・・・についても経験したことがありません（もちろん、知識とはしては知っていますが）。
ぶっちゃけサラリーマンがガチで時間を使ってリフォームするのもキツいので・・・
というわけで今回は、自分の勉強・経験も兼ねて管理会社さんへリフォームをお願いしてみたらどうなるか、についてご紹介します。
- 「副業の不動産投資でリフォームってどう進めればいいの？」
- 「どういうところをリフォームすればいいの？」
- 「実際の仕上がり具合ってどんな感じ？」
- 「不動産投資でリフォーム費用ってどれくらいかかるの？」
と言った疑問をお持ちの方への一助となれば幸いです。
物件スペック
築３０年強のアパート、２ＤＫのお部屋です。
風呂トイレは別々ではありますが、いわゆる昔よくあったタイプの２ＤＫ（部屋は２部屋とも和室）です。
１０年近く住まわれていた方が退去となり、今回のリフォームとなりました。
喫煙者だったらしく、タバコのニオイが結構しみついています。
管理会社からは、このニオイを取ろうと思うと、原状回復レベルであってもそれなりに費用が掛かりそうと連絡を受けていました。
基本戦略
今回リフォームするにあたって、「リフォームコスト削減ノウハウ」を読みました。
こちらの本、業者さんの選定方法や、いきなり見積もりを取るな、といった非常に参考になる内容盛りだくさんです。
２０１３年発売と少し古い本のようですが、不動産投資を考えている方にはとてもオススメです。
特に、考え方・戦略面については非常に参考になりました。
今回のお部屋に当てはめてみると、
- 物件の基本スペックとしては悪くない（２階角部屋、３方採光で風通しが非常に良い）
- エリアの特性として１ＬＤＫが少なく、１ＬＤＫにすれば家賃を上げられそう
というところを考えていたので、今回は単なる原状回復ではなく、お金をかけて付加価値をつける戦略で行くことにしました。
ただし、遠方の物件のため頻繁に現地に赴くことが難しい事情もあり、今回は管理会社さん経由でお願いすることにしています。
実際にどうやってリフォームを進めたか
さて、単なる原状回復レベルではなく付加価値を乗せるリフォームしようと決めたは良いものの、どう進めればよいかよくわかりません。
結論だけ先に書くと、今回はこんな感じの流れとなりました。
- 退去連絡を受ける。
- 管理会社と相談し、退去後の部屋を確認する日程を決める。
- 管理会社の方と一緒に、退去後の部屋を確認する。
- 管理会社の方とお話ししつつ、リフォームプラン松・竹・梅の３プランを出してもらう。
- プランを確認したところ、ムダに費用をかけているところ＆理解できないところが多数アリ。
- 管理会社に質問・確認しても埒が明かないため、間取り図を自分で描き、そこにリフォームしたい内容を事細かに書いてメールで共有。
- メール・電話でやり取りしながら４～５回見積もりを出しなおしてもらい、作業案を決定。
- リフォーム開始。ウッドショックのあおりなのか、当初予定より３週間ほど遅れて作業完了。
今回大規模リフォームは初めてだったためほとんど手探りだったのですが、振り返ってみてこうすればよかった、というポイントをまとめておきます。
リフォームを進める際のポイント
費用が安くて印象が良くなるアイテムを勉強・暗記しておく
「費用が安くて印象が良くなるアイテム」って何のこと？とお思いの方もいらっしゃると思いますが、一例を挙げると例えば以下のようなものです。
- スイッチパネル（電気のボタンのプレート）
- カーテン
- カーテンレール
- トイレットペーパーホルダー
- ドアノブ
- シーリングライト
- シャワーヘッド
- キッチン手元灯
- キッチン水栓
- 温水洗浄便座（ToTo のウォシュレットなど）
- モニター付きインターホン
いかがでしょう？イメージわきますでしょうか？
温水洗浄便座やモニター付きインターホンは２～３万円台程度になってしまう（プロパンガス屋さんにお願いすると無償で支給してくれることもあります）ため「安い」かどうかは個人差があると思いますが、それ以外のものはせいぜい数千円レベルです。
そして何よりこれらは、特に今回のように全面的にリフォームする場合、交換せずに既存のものをそのまま使ってしまうと超浮きます。
まぁ、そりゃそうですよね。
トイレの例でいえば、壁や床はクロス張り替えで新品のようになっているのに、トイレットペーパーホルダーが黄ばんだプラのままだと、借主さんが部屋を内見される際にテンションがダダ下がりするのが容易に想像できますよね。
「費用が安くて印象が良くなるアイテム」と書きましたが、その意味では「費用が安いにもかかわらず、交換しないと印象が超悪くなるアイテム」とも言えるかもしれません。
ちなみに今回はこんな感じのものに交換しました。
ヤマソロ JOKER 41-020 と Kishima の消臭アーティフィシャルグリーン KH-60983 です。
カーテンレールなんかも見逃しがちですね。
リフォームを開始する前に管理会社さんと空き部屋を確認しに行くと思いますが、その時に上記のようなポイント・小物を必ずチェックするようにしておきましょう。
ちなみに、全部交換すべき、と言っているわけではありません。
ただ、特に今回のように高付加価値戦略をとる場合、数千円レベルで部屋の印象を下げずに済むと考えると、一考の価値はあるかと思います。
施主支給できるか確認しておく
「施主支給」というのは、交換する部材については施主、つまり不動産オーナー側で購入・用意しておき、交換や設置作業だけをお願いするカタチを言います。
部材の購入を業者にお願いすると通常はお高くなってしまうため、オーナーとしては施主支給をやりたくなります。
しかし、施主支給はトラブルの元になってしまう（例えば、工事予定日にまだ部材が到着していない、とか）ため、業者としては基本的にはあまりやりたがりません。
洗濯機パンとか独立洗面台のような、ある程度作業が必要なものについては断られるかもしれませんが、そのような場合でも、上で挙げたようなトイレットペーパーホルダーなどの、作業的に依存関係があまり発生しないような小物についてはやってくれるんじゃないかと思います。
そこまでジャマになるものでもないので、事前に購入してまとめてお部屋に置いておくと良いかと思います。
部屋の確認時に必ず動画を撮る
写真も良いのですが、動画の方が絶対に良いです。
なぜなら、写真だと撮り忘れる部分が必ず出てくるためです。
特に遠方の物件の場合、「あの部分ってどうなってたっけ？」というときに簡単に確認できません。
居室・お風呂・トイレなどはもちろん、押し入れや、ベランダ、キッチン収納の中など、余すことなくすべてを撮影しましょう。
たまにはしゃがんで撮影するなどすると、新たに気づくポイントなども出てくるかもしれません。
見積もり内容を細かく確認し、全て完全に理解する
今回の管理会社さんはどうも電話が好きなようで、記録が残るようなやり取りがあまりできませんでした。
また、見積書も作業項目のリストだけで、個々の項目が何の作業なのかあいまいな部分も（当初は）多い状態でした。
これ、ひとつ残らず完全に理解するようにしてください。
要するに、「この項目ってたぶんこういうことをやるんだろうな・・・」といったあいまいな理解のものをなくす、ということですね。
一例としては、例えば上にも書きましたが、間取り図上で語るのも良いと思います。
実際に起きた例を挙げます。
今回は２ＤＫの間取りをキッチンと和室をつなげて１ＬＤＫにするので、部屋をつなげるための壁をぶち抜く作業（室内壁 解体工事）が見積書の作業項目にリストアップされていました。
それは良いのですが、なぜかそのキッチンと和室の間の扉を交換する作業（ＤＫ仕切り戸交換、４．５万円）も入っていました。
いやいや、部屋をつなげるんだから扉なんてそもそも要らなくね？・・・と思うわけですが、そもそもこの表現だとどこの戸を交換するのかもあいまいです。
管理会社と何往復かやり取りした後、ようやくこれが不要な項目だとわかりました。
作業内容を気にせずにいると、不要な 45,000 円をかけていたかもしれないという実例です。
あ、あと壁をぶち抜く際には電気のスイッチに気を付けましょうね。
上の写真でも電気スイッチが入ってますが、これもちゃんと確認しておかないと、スイッチがなくなります・・・（実話）
全部やらなくても需要はある
これが一番大事かもしれません。
リフォームをやりだすとあれもこれもいろいろやりたくなってしまいますが、リフォームで最も重要なのは、やらないことを決めるです。
実際にはこれがなかなか難しいのですが・・・
１つの目安・方法としては、そのリフォームによって上げられる賃料に対する利回りが何％になるのか、だと思います。
例えば家賃を１万円上げられると想定したとして、年間１２万円です。
期待利回りを仮に１５％に置いたとすると、
１２万円÷０．１５＝８０万円
となり、この予算内で仕上げるようにする方法です。
実際計算してみると、「この金額じゃあちょっと足りないな・・・」と思うことが多いかもしれません。
しかしそこから先、限られた予算内でどこをどう対処するかを考えるのが、まさに不動産賃貸業としてのメインのお仕事の１つだと思うので、ぜひガンバってみていただきたいと思います。
また個人的には、最初は「これをやったらどういう仕上がりになるんだろう」といった勉強の観点も兼ねてリフォームをやってみるのも良いと思います。
もちろんその分費用は掛かりますが、今後長期にわたって続けていくであろう不動産投資の勉強代と思えば、そこまで高くないかもしれません。
リフォーム内容
というわけで前置きが長くなってしまいましたが、実際の仕上がりをご紹介します。
BEFORE/AFTER
まずはＤＫ。今回１ＬＤＫ化した目玉の１つです。
カベをぶち抜いて１ＬＤＫ化しています。カラーはホワイト系で統一してもらいました。
キッチンは交換ではなく、リメイクシート＋クリーニングのみです（レンジフードだけ新品へ交換）。
シーリングライトも高そうなスポットライトをつけていますが、Amazon で 1,800 円で購入したものです。安くないですか？
これ自体はどうも売り切れてしまったようなのですが、似たようなものは他にもたくさんあります。
このスポットライトじゃなくてもいいですが、シーリングライトは必ず付けるようにしましょう。
内見時にライトがあるかないかは、内見時の印象に確実に差が出ます。
印象だけであればまだイイかもしれませんが、例えば内見が例えば冬場の夕方５時くらいの場合、ライトがないと真っ暗で何も見えません。
まともに内見もできないようなお部屋に申し込みは入りません。
ライトも数千円で買えるので、必ず購入して取り付けるようにしましょう。
あと、ライトの電源は全てオンにしておき、ブレーカーを上げたら全部のライトが点灯するような状態にしておきましょう。印象が違います。
続いて水回り。まずはトイレ。
今回、トイレにコンセントがなかったため新たに設置。温水洗浄便座に交換し、後はクロスと床のクッションフロアを張り替えました。
写真には写っていませんが、天井のライトもオサレなものに交換しています。
脱衣所＆洗濯機置場。
キレイにはなったものの、イマドキ二層式かよ！とツッコミが入りそうです。
コレ、管理会社に洗濯機パンの型番まで確認したのに、指定通りの型番にならなかったという・・・
まぁ、新品でキレイになっているので良いのですが、あまり思い通りにならないと思っておいた方が良さそうです。
こちらはお風呂です。
こちらはちょっと実験的にバスシート（アルパレージ）を１面だけに貼ってみました。
正面入ったときの印象がどうなるかな？というのを試してみたかったのですが、思ったより良かったです。
ただ、仕上がりはすごくよかったのですが、やっぱりちょっと高かったですね。
また、マグネットタイプのミラーやラックもつけています。
案外知られていないかもしれませんが、いわゆるよくあるユニットバスの場合、マグネット系のアイテムが引っ付けられます。
これも 「費用が安くて印象が良くなるアイテム」系の１つですね。
最後に和室。
こちらは表替えをして、クロス貼り、木部塗装、襖紙の張替した上で、ペンダントライトをつけています。
襖は楽天市場の和室リフォーム本舗さんで購入、襖紙をルノンの凛３０２で統一しています。
今回は壁を土壁からクロスに変更しているので、いわゆる和風なデザインではなく、若干モダンなモノにしています。
こうしてみると、木部はもうちょっと暗めな塗装にした方がよかったかなぁ・・・・
最終的なデザインや印象を想像するのって難しいですね。このあたりはもうちょっと経験が必要かも。
ちなみに襖を購入するのは人生初だったのですが、サイズ調整など含めて何のトラブルもありませんでした。
購入前のサイズの測り方なども具体的なやり方が掲載されていますし、高さ調整用のアジャスターもついているので、最終的な微調整も可能です。
襖を現地に運べる手段をお持ちの方であれば、和室リフォーム本舗さんで購入するのはオススメできますね（軽自動車じゃムリかも）。
ライトはこんな感じのものをつけています。
こういった和室向けペンダントライトの場合、ライトの ON/OFF が壁スイッチになってしまうので、以下のようなリモコンをつけておくと喜ばれるんじゃないかと思います。
費用
結局いくらくらいかかったの？というところが気になると思いますが、ザックリ１８０万円かかりました。
家賃としては 15,000 円上げることができたので、利回りとしては約１０％となります。
結構イタイ出費であることは確かですが、いろいろ勉強できたのも考えると個人的には許容範囲かなと。
また結果として、募集開始後１週間で申し込みをいただけたので、高付加価値戦略としては一定の成功を収めたと言っていいのではないかなと思っています。
まとめ
というわけで今回はリフォームについてまとめてみましたが、いかがだったでしょうか。
不動産投資のベテランの方は、こんなに費用をかけずにもっとお安くできると思います。
今回はいろいろ試したいこともあったのと、管理会社さんとの関係も考慮した結果としてこの利回りになっていますが、個人的にも利回りは２０％くらいは欲しいなという気がします。つまり、５年で回収するということですね。
ただ、高付加価値戦略でリフォームすると家賃を上げられるので、利回りの向上が見込めます。売却時のプラス要因になりますね。
また、いわゆる属性の良いお客様から申し込みをいただける確率が上がるため、今後の経営の安定にも繋がります（実際、今回のこのお部屋は法人様からの申し込みでした）。
こんな感じで利回り以外にもいろんな要素があるため、何を重視するかはその人の状況・考え方次第です。
自分は売却する予定は少なくともしばらくはないのですが、本業のサラリーマンを抱えているため、今後の経営の安定性（滞納がないとか、変なクレームが来ないとか）は重視したいところです。
その意味で、今回の内容は初めてにしてはまずまずだったのではないかなと考えています。
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