数年前からたまーに楽天から届くようになったセンチュリー２１ レイシャスの DM。「安定的運用で、未来の安心を手に入れる。」とのキャッチコピーですが、今回はマジメ（？）に突っ込んでみます。
シミュレーションとか計算とかそういう小難しい話はできるだけ無しの方向で。
結論
マジメに突っ込むとか言いながら見る前からいきなり結論です。
「未来の安心を手に入れたいと思っている人は手を出してはいけない」
むしろこれが前提くらいと思って読んだ方が良いでしょう。
というかそもそもの大前提として「向こうから来る物件は全部クソ」なのです。
時代とともに変わる税制
最近どんどん税金高くなってるよね、という話です。この DM のターゲット層であろう比較的高所得者の会社員や医者であれば、おおむねその通りでしょう。ここはまぁそんなものかなと。
「マンション経営」をおすすめする理由はココにあります
節税対策になる
節税になる、ということは儲からないということです。
給料（収入）が上がったら普通税金（所得税・住民税）増えますよね？それが節約できるということは、収入が下がる（つまり不動産投資は赤字）ということです。カンタンな理屈ですね。
つまり、「赤字が出る物件ですよ！」と宣伝しているようなものです。それ買います？
（実際に、年間110万円の赤字を想定、と書いてある）
老後の年金対策にも
確かに３５年間ローンを払い終えれば、そのころにはある程度安定的にキャッシュが入ってくる状態にはなっているでしょう（もちろん、賃料収入は新築時から下がっています）。
が、下でも触れますが毎月 18,980 円キャッシュアウトするので、３５年間の支払い総額は
18,980 円 × 12（ヶ月）× 35（年）＝ 7,971,600 円
となります。
この約８００万円をそのまま預金しておいた方がよっぽど確実な年金対策になるんじゃないですかね？しかもこれ３５年間家賃が変わらない前提なので、実際の負担金額はもっと大きくなります。
将来に向けた資産形成の準備を
準備をすること自体は異論はないと思います。
しかし、ここに挙げられている「一例」を見ると、毎月 18,980 円の支払いとなっています。しかも「月々、１万円台の負担でマンションオーナーに！」と強調までされています（というかほとんど２万円でしょ）。
いやどうせマンションオーナーになるなら、「月々、１万円台の収入が得られるマンションオーナーに！」の方が良いに決まってますよね？
そもそも、わざわざ手間をかけて不動産投資（不動産賃貸業）を行うんだから利益を上げて当然です。
それなのに、さも毎月負担するのが当然みたいな書き方になっているのが不思議です。世の中の大家さんと呼ばれる人たちは、みんな毎月お金を払っているとでも思っているのでしょうか？
また、ローン返済後は「将来の不安に備える」となっていますが、ローン返済後（３５年後）の家賃収入額が新築時から変わらないなんてことは絶対にありません。
不安の少ない、より良い生活のために・・・
不安を少なくするために、毎月２万円弱を追加で支払うんでしょうか？毎月お金が出て行ったら、逆に不安じゃないですか？しかもそれ３５年続くんですよ？
その分他の投資に回すべきじゃないですかね？iDeCo なら節税効果もつきますし。
「魅力的な物件がリスクを軽減！」
仮に、災害や空室ゼロという奇跡的な物件であったとしても、そもそも毎月がマイナスなんだからいくらリスク軽減されたとしてもやる意味がありません。
「穴があいている水道管だけど、破裂はしないから安心！」と言っているようなものです。破裂はしなくてもどんどん水は漏れていきます。
それに、家賃低減や修繕など他にもリスクはいろいろあります。
「万一のときは保険代わりになる！」
確かにそういう側面はありますが、別にそれ毎月マイナスが出る物件でやらなくてもいいですよね。自分なら、毎月プラスの収入があって保険代わりにもなる方を選びます。
「夫婦で購入を決めました！」
これに至っては何でしょう？特にプラスの情報はないと思うんですが・・・安心感を与えたいというところでしょうか。
丁寧で適切な管理・運営をオーナー様に代わって実施
入居率とか稼働率は、計算方法が規定されているものではないので、話半分に見ておいた方が良いです。
安定した法人契約
法人契約を増やしていくというのは、基本的には悪くないと思います。長期入居が見込める以外にも、入金遅延が少なくなるというのもメリットです。
とはいえ、こういう家賃が高い物件は入居者の属性も必然的に高くなるので、そこまでこだわる必要はないかもしれません。
ワンストップソリューション
副業でやる場合には管理はお任せすることになると思いますが、一般論として、「任せる」ということはその分管理料や手数料が乗る（儲けが減る）、ということです。
そこだけ理解の上で、「一括お任せ」する分には問題ないかと思います。
おわりに
新築ワンルーム投資は、よほど特殊なケースでない限り、絶対に手を出さない方が良いかと思います。
不動産投資に限らず、投資全般に言えることとして、何事も事前の勉強が大事です。本当に初心者なら、まずは何冊か本を買って読みましょう。毎月 18,980 円支払うことを考えたら全く大した出費じゃないですね。
すみません、上記の大和財託さんの本は読んだことは無いのですが、Youtube での解説はとてもわかりやすいので挙げさせていただきました。
他にも、検索すればいくらでも情報は出てきます。自分の毒にも薬にもならないような戯言よりも、以下のようなわかりやすい解説をご覧いただければと思います。
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