年末です
今年はリフォームなどの大きな出費もありましたが、個人事業分は何とか（帳簿上の）黒字でフィニッシュできそうです。
まだ確定はしていないのですが、減価償却やら青色申告特別控除の６５万円を差し引いても、３００万円弱は黒字になりそうな見込みです。
それはそれで喜ばしいのですが、そうなると気になってくるのが税金です。
試しに税金計算機で簡易計算したところ、所得税が７０～８０万円くらい増えそうです。マジ税金ヤバイ。
さすがにちょっともったいないので、何か資産価値を向上（回復）させるものに経費として支出することを考えた結果、所有物件（アパート）の外壁塗装をすることにしました。
資本的支出と修繕費
外壁塗装に決めた理由は次の通りです。
- 割と長期間（前オーナー時代から）修繕をやっておらず、以前からどこかのタイミングで修繕を実施する必要があると考えていた
- ３００万前後の黒字を全てカバーできるような経費で適当なものが他に思い当たらかった
- 単純に外壁塗装を（経験として）やってみたかった
金額が大きくなると単純に経費にできなくなるものが多いんですよね。
例えばセキュリティ（監視）カメラの設置なども考えたのですが、こちらはもともと存在していなかった設備であり、資産価値の向上につながるものとなります。
こういった経費（支出）を資本的支出というそうで、単年度の経費計上は行えず、減価償却していくことになります。
外壁塗装は建物の維持・管理を目的とするものであり、基本的には修繕費に計上できるようです。
ただし、機能を高めるような塗装の場合は資本的支出に該当するようなので注意が必要です。
きちんと確認しているわけではないのですが、例えばモルタル仕上げの外壁に対してサイディングを上張りしたり、品質の高い塗料を使用したりした場合ですね。
「品質の高い塗料」というのは抽象的な表現なのですが、その時代時代で標準的な塗料であれば問題ないでしょ、と解釈しています。
例えば外壁塗料としては、大まかには
- アクリル
- ウレタン
- シリコン
- フッ素
- ラジカル
といった種類があり、アクリルが最も安価・耐用年数が短く、順に高価・耐用年数が長くなります。
このうちシリコンくらいまでに抑えておけば、２０２１年時点では標準的な（他と比較して付加的な価値を備えるものではない）塗料と言えると思うので、修繕費に計上しちゃっても問題ないかと思います。
外壁塗装ってどうやって始めたらいいの？
一括査定的なところで見積もりを依頼しようかと思いましたが、今回はやめました。
理由はいくつかありますが、一言で言えばめんどくさいからです。
ガンバれば価格的に下げることはできると思いますが、サラリーマンが片手間（副業）で業者といろいろやり取りするのは結構大変だと思いますよ。
業者の選定から見積内容の確認、作業工程の打ち合わせや契約などを全て自ら行わなくてはなりません。
以前間取り変更のリフォームを行った際にも感じたのですが、平日仕事で土日のみお休みという方がまともに対応できるとはちょっと思えません。
それよりは、日ごろから信頼できる管理会社さんとお付き合いして（つまり、大家の側も日ごろから誠実に対応して信頼を積み重ねておく）、その上で管理会社さん経由でお願いした方がトータルでは工数は低くなると考えています。
自分（大家）自身の工数もタダじゃないですからね。
ただ、専業でやられていて時間に余裕がある方、どうしてもコストを下げたいという場合には以下のような一括見積もりを使ってみても良いかもしれません。
見積もりを取ってみた
今回の対象となる物件のスペックは以下の通りです。
- 木造アパート（モルタル仕上げ）
- ２階・総戸数１０戸
- 延床面積約４００㎡
このスペックで、外壁・屋根・階段などの鉄部をすべて含めて約３７０万円でした。
おそらく金額としては高い方だと思います。
が、既に述べた通り時間を買っているので、多少高いことは承知の上です。
いろいろ経験もさせてもらえる面もあるので、勉強代という側面もあるかなと思うと、個人的には許容範囲かなと思っています。
というわけでここからはあまりまとまりがなくて申し訳ないのですが、今回管理会社さん経由で外壁塗装の見積もりを取るときに気になったこと・やったことを適当に書いてみます。
価格・内容の適正さが気になる・・・
許容範囲とは言ったものの、やっぱり３７０万円って高いですよね。
金額が大きいので、「これ本当に適正な価格なの？」と疑いたくなる気持ちはよくわかります。
なんとかして確かめたくなるわけですが・・・
大家の会や大家仲間の方がいらっしゃるようでしたら、聞いてみるのが一番手っ取り早いと思いますが、あまりそういうツテもありません。
ということで考えた結果、自分は業者の方に直接現地で施工内容について説明していただくという方法を採りました。
ベタですが、説明していただけるとそれだけで業者様の人となりみたいなものがわかりますし、断られたら何かそれなりの事情がありそうな気もしますよね。
事前にネットで調べて、ある程度の相場観や塗装に関する基礎知識は持っておくことは必要だと思いますが、持っておいたりは必要ですが、（兼業大家としては）それで十分じゃないかな・・・というのが個人的な考えです。
使用予定の塗料の型番を確認する
これは確認しておきましょう。
特にやましいことがない業者であれば、キチンと型番まで教えてくれると思います。
教えてくれない業者さんなら止めた方が良いです。
作業対象・単価が明記されていること
よく言われていることだと思いますが、作業項目に「一式」というワードがある場合は注意した方がよさそうです。
業者が事前に物件を確認していない（つまり作業項目を出せない）かもしれないですし、塗る箇所・塗らない箇所もわかりません。あとで追加請求が発生する可能性もあります。
いずれにしても何も良いことないですね。
項目としては、以下のような項目が含まれているかどうかをチェックします。
- 足場
- 屋根（屋根塗装もする場合）
- 洗浄
- 塗装対象・箇所
塗装対象・箇所については、例えば自分がいただいた見積もりでは以下のような項目も含まれていました。
- シャッターボックス
- 換気扇フード
- 火災報知器
- ＰＳ扉
- 消火器収納用ボックス
- 軒樋・竪樋
当たり前なんですけど、壁面をキレイに塗装すると塗装していないところが悪目立ちします。
樋とか塗装してなかったら結構目立つと思いますので、塗装対象はきちんと確認しましょう。
これらの項目ごとに、作業対象となる箇所の広さや㎡単価が記載されていることが望ましいです。
単価がネットで見る価格より多少高いくらいのところは（少なくとも最初は）あまり気にしなくても良いと思いますが、あまりに高い場合は管理会社さんに問い合わせましょう。
こういった問い合わせも、単価が記載されているからこそ可能です。
業者側としてみればそういった問い合わせはメンドウだと思うのですが、逆に言えば、問い合わせされても問題ない業者さんであると考えることもできるかもしれません。
あとは、最後に「特別値引き」といった項目で数十万レベルの値引きがある場合も要注意です。
一見おトク感があるように見えて、「じゃあ今までさんざん計算してきた金額なんなのさ」ってコトになりますよね。まぁ一種の目くらましですね。
外壁塗装は百万オーバーの価格なので、１ケタ万円の端数のお値引きくらいなら大丈夫じゃないでしょうか。
まとめ
というわけで今回はアパートの外壁塗装の検討について調べたこと、実際の見積金額についてでした。
作業が完了したら、またこちらの方にもアップしていきたいと思います。
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