タイトルと全然関係ないのですが、ここのところ立て続けに楽天のヤバイお知らせについて Youtube 動画が上がってますね。
この DM 自体は結構前からバラまかれているはずなんですが、動画が上がっているタイミングがみんな同じ・・・ネタ提供元が同じなんですかね？
それはさておきヤバいのは事実なので、こちらもどうぞ。
で、本題。
今年こそは物件を追加購入するぞ・・・うん・・・でもいつになるかな・・・
・・・なんて考えている状態がここ２～３ケ月続いていたのですが、先日お世話になっている不動産仲介の方から物件のご紹介をいただきました！
まさか１月から動けるとは思っていなかったのですが、うれしい誤算です。
早速現地の見学に行ってきたのですが、せっかくなので現地駅周辺の不動産会社にヒアリングも行ってきました。
ヒアリングを行うことで、購入しようとしている物件（のエリア）について賃貸需要があるかどうかを第三者的観点で大まかに確認することができます。
不動産会社にヒアリングというと、自分もそうですが、「家を借りるわけでもないのに不動産屋さんに行ってもいいの？」とか気後れする方もいらっしゃるかと思います。
結論としては、基本的に不動産会社の方は親切に対応してくれます。大丈夫です。
今回はそのようなシャイ（？）な方のために、どのようなことを聞けばよいのか、実際の内容を交えて説明したいと思います。
注意事項
まず最初に、超重要なポイントがあります。
それは、購入しようとしている物件について、不動産会社にヒアリングしても問題ないか、仲介の方に確認することです。
つまり、対象の物件がどのような事情で売却に出ているかわからないような状態で、そのことを第三者に漏らしてはいけないということです。
楽待や健美家で公開されているような物件であれば問題ないでしょうが、非公開、いわゆる水面下と言われるような物件の場合はなおさらです。
実際のところ、ヒアリングの際に物件名を出すことができればより具体的な話がしやすくなるのですが、まずは仲介の方に購入前に事前に不動産会社にヒアリングしても問題ないか確認しましょう。
ヘタするとあなたの信頼を損ねる（それはつまり、新たな物件を紹介してもらいづらくなる）結果になりかねませんので、ご注意ください。
実際のヒアリングの流れ
というわけで不動産会社さんに向かいます（今回は駅前の不動産屋さん（大手チェーン））。
最初は緊張するかと思いますが、大丈夫です。行けば何とかなります。
今回の物件は関東近郊の都市で、そもそもの需要やターゲット層、駐車場の重要度などが特に確認したいポイントとなります。
こんにちは。私は○○と申しまして、大家をやっております。
今回このあたりの物件の購入を検討しておりまして、賃貸の状況や管理について伺わせていただきたく、少々お時間いただくことは可能でしょうか？
だいたいこんな感じでご挨拶すれば、管理担当の方が出てきてくれるかと思います。
ちなみにベタかもしれませんが、やっぱり「管理」ということは少し触れておいた方がいいかと思います。
将来的に管理を任せてもらえる（お客さんになってくれる）可能性を感じてもらうためですね。
さて、以下ざっくりやり取りです。
ご来店いただきありがとうございます。オーナー様の担当しております○○と申します。よろしくお願いいたします。物件の購入はお済みでしょうか？
いえ、まだです。どの物件とはお伝え出来ないのですが、○○町のエリアで、築２０～３０年ほどの木造アパートを検討しています。２DＫのファミリー向け物件ですね。
現状の埋まり具合ですとか、需要などを確認したい、ということでよろしいでしょうか？
（モニタを見せてくれる）こちらが当社で管理しているこのエリアの２ＤＫ、３ＤＫの物件ですが、ほぼ満室ですね。
満室ですか？（マジか！？内心ちょっとビビるが、顔に出さないようにする）
どれくらいの期間で埋まるものでしょう？
例えばこちらの物件ですが、フローリング化はしておりますが、それ以外はあまりお金をかけないような形でリフォームしているお部屋です。シーリングライトを設置するなどですね。
これであれば、１～２か月で埋まると思います。
なるほど。このエリアは、車はどうでしょう？駐車場は必須でしょうか？
大体半々くらいですね。あった方が良いとは思いますが、なくても決められます。最近は駐車場の需要は減ってきていますね。
車がない方はバスを利用されているのでしょうか？
（地図を見せてくれる）はい、この道路がバス路線になっているのですが、実はこの道路はこの近辺のバス路線すべてのバスが通る通り道になっているんですね。なのでバスの本数が非常に多くなっています。
このバスは隣駅（ターミナル駅）まで行くものもあるので、住民の方はそれでターミナル駅まで行くか、最寄り駅まで徒歩か自転車で行くといった方が多いようです。
なるほど、そうなんですね。
エリア的にはファミリーの方が多いのでしょうか？
そうですね。
ここにスーパーがありますので、みなさんこちらで買い物されるようですね。エリア内に小学校・中学校もあるので、ご家族で住まわれるには良いと思います。
また、市役所が近いので、生活保護の方なんかも選ばれる傾向がありますね。
間取りの需要についてはいかがでしょうか？
２ＤＫよりも３ＤＫの方が決まりやすいですね。和室はかなり嫌われる傾向があります。
２ＤＫということでしたら、壁をぶち抜いて１ＬＤＫ化した方がいいですね。このエリアは１ＬＤＫはあまりないので、普通に勝てると思います。
もちろん投資だと思いますのでキチンと計算していただく必要があると思いますが、それで問題なければ１ＬＤＫは結構安定すると思いますよ。
単身者向けのワンルームや１Ｋはかなりキツいと思います。
このあたりでは、広告料はだいたいどれくらいでしょうか？
例外はありますが、基本的には１ヶ月ですね。
まだ物件を購入すると決まっているわけではないのですが、仮に御社に管理をお任せするとなった場合、お願いできますでしょうか？その場合、管理料はどれくらいでしょうか？
はい、もちろんお受けできますよ。ウチは管理料は５％でやらせていただいております。
本日はお忙しいところお時間いただきまして、ありがとうございます。
・・・といった感じでヒアリングは終了です。
今回ご担当いただいた方、お時間割いていただきありがとうございます。メッチャ話しやすかったです。
ヒアリングでわかったこと
さて、上のやりとりでは「へーそうなんだ、知らなかった」と感じたことを赤字で書いてみているのですが、広告費や管理費といった定量的な情報のほかに、以下のようなことがわかりました。
- ファミリー向けであれば、決まらないエリアではなさそう。
- 駐車場はあればベターだけど、なくても決まる。
- 間取りは３DＫや１ＬＤＫが好まれる。
- バス便がかなり充実している。
- 生活保護の方の需要も期待できそう。
どうでしょう？購入しても良さそうな雰囲気が漂っていますかね？
ただやはり、２～３件ヒアリングした方が確度が上がります。
今回は比較的ポジティブ情報が多かったですが、ネガティブ情報が出てくる可能性もありますので・・・
できれば、一般的には、エ○ブルさんのような大手系、昔から続いているような地元の「町の不動産屋さん」系といった、得意分野が違いそうな不動産屋さんをいくつか回れるのが理想だと思います。
で、結局今回の物件買うの？ということですが、今のところ購入する方向で考えています。
今後何か進展があれば、こちらでも紹介できればと思います。
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