今年も大晦日となりました。
自分へのメモも兼ねて、今年の資産状況や本業の給料以外のキャッシュフローがどうだったのか、見ていきたいと思います。
個人の資産推移
画面はマネーフォワードの資産推移です。
２０１９年１２月３１日： 9,195,050 円
２０２０年１２月３１日：11,591,605 円
今年の資産額は 2,396,555 円の増加となりました。
６月あたりで急激に増えているのと、１１～１２月あたりで激しい上下が見られますが、それ以外は基本平坦です。
まず６月はボーナスですね。
１１～１２月あたりの増減は、穴が２つあります。
１つ目の穴は区分マンションの売却と、１１月の家賃収入です。１１月あたりから空室がほぼ埋まり、安定した収入が得られるようになりました。
２つ目の穴は不動産取得税（約９０万）と、家賃（約８０万）あとはやっぱりボーナス（約７０万）です。
それ以外のところが平坦なのは、基本的に給与収入についてはそのほとんどを家族口座に入れているためです。
また、去年２０１９年後半に物件購入のためのキャッシュ捻出として投資信託をほぼ全額売却したばかりだったため、コロナの影響は（良くも悪くも）ほとんど受けていないのも平坦である理由ですね。
家族口座の推移
２０１９年１２月３１日： 9,006,980 円
２０２０年１２月３１日：11,161,334 円
2,154,354 円の増加となりました。個人資産額と似たような増加額となりましたが、こちらは基本右肩上がりの推移となっています。
１月は年末にいろいろ使った分のクレジットカードの引き落としでガクっと落ちていますが、それ以外は順調に資産を積み重ねた形です。
一方で、こちらはコロナの影響をモロに受けています。
このグラフだとちょっとわかりづらいのですが、２０２０年２月末から３月末にかけて、投資信託の評価額は約８０万のマイナスでした。
この間１ヶ月で８万くらい積み立て購入もしているので、実質は約８８万くらいのマイナスということになります。率にして約３１％です。
ただし年末にかけて、日経平均はバブル期以来の最高値となり、ダウも３万ドルを超えているのはご存知の通りです。
投資信託の評価額も３月末から１７０万増加しています。積み立て分を除いても１００万くらいは増加したことになります。
結果として、２０２０年の投資信託の純利益としては 172,258 円となりました。
株も同様レベルに下がったはずだと思いますが、この３～５月くらいにかけてかなり買い増し（特に米国 ETF）したため、見た目上の評価額はあまり変わっていません。
今年購入した米国 ETF 分だけで約 1,100 ドルほど含み益が出る形になりました。
３月末の悲観的な状況で全力買いできた方はかなりの含み益が出ているのではないでしょうか。
キャッシュフロー
配当収入
２０２０年の配当収入は以下のようになりました。いずれも税引き後です。
- 個人：247,856 円
- 家族：173,459 円
- 合計：421,315 円
- 月平均：3.5 万円
配当収入は完全な不労所得となりうる収入となる一方で、利回りはせいぜい５～６％程度です。
純粋なタネ銭がモノを言うキャッシュフローとなるので、少しずつ積み増していきたいと考えています。
ただ来年は物件買い増しでキャッシュを使う予定なのであまり増やせないかなぁ・・・
不動産
２０２０年のキャッシュフローは -538,496 円となりました。
所得じゃなくてキャッシュフローです。
え？マイナスなの？と思われる方もいらっしゃるかもしれません。
２０２０年の不動産経費ベスト３は次の３つでした。
- 売却時各種手数料：1,222,119 円
- 不動産取得税：897,700 円
- 広告費：674,000 円
１位と２位については今年限定の経費です（これらがなければ１５０万くらいのプラスになったはず）。
３位の広告費、いわゆる AD は今年思ったよりもかかった形になってしまいました。
２０１９年後半に取得した物件（一棟アパート）が空室３室から開始しており、２０２０年中に４件退去がでました。
結果、７件分の AD でこの金額となっています（AD は２ヶ月）。
２０２１年はさすがに７件は行かないと思いますが、これから不動産投資を始めようとされる方は、これくらいの退去は常に見込んでおくべきだと思います。
退去に限らず、不慮の出費はどうしても発生します。購入前にキチンとストレスをかけた形のシミュレーションを行うようにしましょう。
ちなみに２位の不動産取得税はこの７件の入居付けを行った物件のものなのですが、不動産取得税８９万、広告費６７万円を入れても、この物件単体でのキャッシュフローはプラス（約３０万）です。
来年に向けて
今日時点で、こんな感じになるのではと予想しています。
- 配当キャッシュフロー
- おそらく横ばい。個人分は物件買い増しのためおそらく株式への追加投資は行えない一方で、家族口座分は順調に積み増すため。
- 不動産キャッシュフロー
- おそらくプラマイゼロ程度。何もなければキャッシュフローは３５０万くらいを想定しているが、物件買い増しで相殺されるような形になるのでは。
というわけで、給料以外の月間キャッシュフロー６０万への道のりはまだまだ遠いです。
しかし実は、今月（２０２０年１２月）単月で見た場合のキャッシュフローは約４０万です。
来年１１月や１２月単月のキャッシュフローは５０万を目標にガンバりたいと思います。
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