以前の投稿でも少し触れましたが、現在区分ワンルームの売却を進めていたのですが、無事決済まで進めそうなところが見えてきたので、メモもかねてボチボチ書いていきたいと思います。
どんな物件？
今回売却を進めているのは、管理人の純粋な投資用物件の第１号です。
「純粋な」と言っているのは、もともと元自宅を賃貸に回していたためです。
投資用物件として購入したものとしては最初の物件となります。
スペックはこんな感じ。
| 価格 | 約２，５００万 |
| 立地 | 豊島区、最寄り駅徒歩１分 |
| 間取り | １Ｋ |
| 築年数 | １２年 |
| 表面利回り | ４．６％ |
都内２３区の駅チカで築浅のワンルームということで、よほどのことがない限り空室には困らない物件です。
また、場所が良いことで家賃も高めに設定できるため、入居者の方の属性も良くなる傾向があります。
そうなると余計なトラブルが発生する可能性も低くなります。
不動産投資にできるだけ手間をかけたくないと考えられている方にも向いているかもしれません。
が・・・、基本的にこういうのは買っちゃダメな物件です。
なんで売却するの？
一言で言えば、ダメな物件だからです。
確かに空室リスクはかなり低いですし、購入後の管理の手間もほとんどかからないのですが、逆に良いと言えるのはそれくらいです。
まず、新築ワンルームのようにキャッシュフローこそマイナスではないものの、「マイナスではない」程度です。
当然手持ちのキャッシュはまったく増えていきません。
不動産投資において規模を拡大したい人が、初期フェーズでこの状態だとキツくなります。
次の物件を購入する際の頭金・諸費用分の現金を用意するのが難しくなるからです。
しかも今はまだイイですが、一般的には築２０年くらいに向けて賃料は徐々に下がっていきます。
今後はキャッシュフローもマイナスになる可能性があるということですね。
さらに、区分所有であるため、銀行の担保評価がほとんど出ません。
当然融資を引いて購入しているため、バランスシート的には融資分だけ債務超過状態になります。
債務超過状態だと新たな融資を引くのが難しくなり、次の物件購入が難しくなります。
キャッシュフローの面でも、バランスシートの面でも、今後ある程度以上のスピード感をもって投資規模を拡大していこうとすると、多少のキャッシュアウトをしてでも今手放しておいた方がいいという結論に至りました。
じゃあなんで買ったの？
２点あって、
- いわゆる「買いたい病」だった
- ある程度損してもイイから不動産投資の勉強も兼ねてまずは買ってみる、という考えがあった
からです。
上で書いたような、キャッシュフローや区分の担保価値といった話は、不動産投資に関する本などをいくつか読めば、知識としてはすぐに得られるような内容です。
しかし、いわゆる「買いたい病」にかかっていると、「新築ワンルームじゃないしまぁいいか」と手をだしてしまいがちです。
個人的には、「都内、築浅、２０００万円以上」の場合、新築ワンルームとほぼ同じと考えておいた方が良いと思っています（要するに手を出したらダメ）。
ちなみに、新築ワンルームは絶対に手を出しちゃダメなやつです。
ちなみに「ある程度損してもイイから不動産投資の勉強も兼ねてまずは買ってみる」については、実際勉強にはなりました。
高い勉強代（購入時からトータルで、おそらく２００万円強の手出し）ではありましたが、買って後悔はしていません。
「バビロン 大富豪の教え」でも「勝利の女神は行動した人間にこそ微笑む」と言っています。
ただ、もし勉強としてやるのであればもう少し絶対価格の低い物件（どんなに高くても１，５００万円程度）くらいでお試しすることをお勧めします。
その方が、致命傷を負わずに済む可能性が高くなりますので・・・。
今後について
売買契約としては７月に完了していたのですが、来月には決済できそうということで連絡をいただいています。
察しがつく方もいらっしゃるかもしれませんが、売主はいわゆる三為業者の方です。
今後何か進展があればまたアップしていきたいと思います。
ちなみに、「三為業者って何？」という方は以下でも読んで勉強しましょう。
それくらい知っておかないとカモられます。
実際に行動に移すのはそれからでも遅くないと思いますので・・・。
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